왜 PM인가? PM - 사업성 향상 PM - 리스크 관리 PM - 기간/원가절감 PM - 품질향상

왜 PM인가?

PM은 사업 성공을 위한 경영 기법과 리스크 관리를 제공하여 정비사업의 안정성과 수익성을 향상해 드립니다.

WHY PM?

  • 성공을 위해 성공을 위해 Procedure
    수익성공 -
    수익성이 없다면 뭐하러 정비사업을 하나요? 법적인 한계와 행정의 재량권을 융합하여 최상급 수익성을 확보하는 것이 PM의 업무 입니다.
    경영성공 -
    정비사업 때문에 동네가 싸움판이 되고 분열이 커졌다면 수익 을 내더라도 실패한 경영입니다. 분쟁을 최소화하는 것이 PM의 역할입니다.
  • 만족을 위해 만족을 위해 Quality Mgt
    협력만족 -
    조합원과 집행부가 협력할 수 있다면 기간이 단축되어 수익율 도 높아집니다. PM은 서로가 공감할 수 있는 근거를 제시하고 설명해 드립니다.
    품질만족 -
    결과물인 건축물 품질과 주거 환경을 최상으로 해야합니다. 기술에서 전문성이 부족하면 초기 설계 단계부터 품질과 환경을 놓치게 됩니다.

WHAT IS PM?

  • 경영의 기술 경영의 기술 Management Skills
    예측경영 -
    막대한 정비사업을 경영 전문성 없이 하는 것은 대단히 위험합니다. 정비업체의 행정/절차지원만으로는 수익과 효율에서 별 도움이 안 됩니다.
    수치경영 -
    사업 변수를 수치로 추정해내지 못하면 불안/의구심을 떨쳐낼 수 없습니다. 정확한 수익/결과 산출은 모든 수익 사업에서 필수적인 것입니다.
  • 리스크 기술 리스크 기술 Risk Mgt Skills
    리스크예측 -
    사업이란 불확실성(리스크)의 연속입니다. 단계별/분야별 리스크 분석을 미리 실시하고 앞 단계 리스크의 영향을 수시로 예측해야 합니다.
    리스크대응 -
    상당히 대비를 해도 리스크가 계속 발생됩니다. 발생한 리스크를 약화시키거나 악영향을 피해가려면 경험과 판단이 필요합니다.
  • 네트웍지원 네트웍지원 Networks Skills
    상시지원 -
    정비사업에서는 많은 분야를 연결해야 합니다. 필수적인 지원분야에 상시지원 네트웍이 취약하면 시간이 낭비되고 성공할 시기를 놓칩니다.
    다양한협력 -
    건설, 금융, 회계, 법률, 설계, 이 주, 자재, 법무, MD, 분양, OS, 견적, 감정평가 , 정비 등 사업에 필수적인 상시지원 네트웍을 보유해야 합니다.

PM을 통한 사업성 향상

정비사업의 사업 수익성에 영향을 주는 10가지 변수를 특별 관리합니다.



PM을 통한 사업성 향상

사업성 측면에서의 PM 의 장점

  • 사업비 계획수립 사업비 계획수립

    최대 수익성을 확보해야 하는 정 비사업에서 지출과 수익이 언제 얼마만큼 발생하는지 모른다면 수익률 관리를 할 수 없습니다. 건인PM은 사업 초기부터 전반적인 사업비 마스터플랜을 수립해 드립니다.

  • 사업비용 절감대안 사업비용 절감대안

    규모가 막대한 정비사업에서는 모르게 누출되는 비용 규모도 막대합니다. 공사비에, 운영비에, 이자부담 등에서 자칫하면 몰라서 낭비될 비용을 찾아내고 이를 적기에 절감하도록 대안을 제시합니다.

  • 수익/지출 예측 가능 수익/지출 예측 가능

    전체 사업비 마스터플랜 수립으로 시기별 사업수입과 지출을 추정할 수 있으므로, 사업상황 변동에 따라 보다 정확한 사업성 재검토와 수정이 가능합니다.

  • 기간감축 가능 기간감축 가능

    불필요한 절차 반복 시간과 여유 시간을 줄여기간을 단축함으로써 운영비와 대출금이자 발생을 최소화하게 되고 사업 수익성을 향상하도록 합니다.

사업성의 주요 변수

지역/지구 상향
도시계획 지역과 지구의 종상향은 건축인허가 조건을 완화하는 것이고 이로 인해 건축이 가능한 용도가 다양해지고 건축이 가능한 총량면적이 많아져 사업성이 올라가게 됩니다.
수치경영 실현
사업 변수를 수치로 추정해내지 못하면 불안/의구심을 떨쳐낼 수 없습니다. 정확한 수익성의 금전적 추정과 산출은 모든 수익 사업에서 필수적인 것입니다.
허용 층수(높이)
관련 법령과 도시계획 심의 등에 의해 정해지는 지상층의 최고층수(높이)는 행정청의 재량이 상당히 반영되는 부분이며, 대체로 높을수록 사업성이 올라가고, 특히 초고층이 가능한 경우 초고층 프리미엄 효과를 가지게 되어 분양가격, 거래가격이 상승하는 결과를 낳게 됩니다.
단위세대 평면
판상형 맞통풍 단위세대로 조성되면 다양한 거주성이 향상되고, 이에 따라 분양가격, 거래가격이 상승하게 됩니다. 또한 합리적인 각실 배치와 평면동선을 가지면 불필요한 복도형 공간을 절약하여 가용면적을 더 넓게 확보할 수 있습니다.
사업기간-1
대출금으로 추진되는 모든 사업은 대출이자가 사업의 성패를 좌우합니다. 사업기간이 단축되면 대출기간이 짧아지고, 이자부담이 줄어듭니다. 이주 시점 1년이 지연되면 1년 이자인 4% 정도는 추가 손실이 더해지는 것입니다. 즉 5억짜리 아파트를 받을 경우 매년 1인당 2천만원 이자 부담이 추가되는 것입니다.
사업기간-2
새 집에 빨리 입주하면 얼마나 이익일까요? 새 집과 노후 집의 통월세 가격만큼 이익이 됩니다. 현재 통월세가 50만원이고 새 집의 통월세가 150만원이라 면 매월 100만원씩 연간 1,200만원의 이익이 차이납니다. 사업이 1년 늦어진다면 조합원 1인당 1,200만원씩 추가 손해가 발생하는 것입니다.
단지 품격
아파트브랜드에 따라 거래가격이 달라지고, 마감 재료의 품격과 건물입면의 품격에 따라서도 추후 거래가격이 달라집니다. 단지의 품격을 좌우하는 특화요소를 발굴하고 장점을 살리면서 기존의 단점을 보완한다면 분양성과 분양가격을 높일 수 있습니다.
건물 인증
외관적인 품격 외에도 범죄예방인증, 친환경인증, 장수명인증, 신재생에너지 등에 따라 거주성 향상과 관리비용절감 등이 가능하며, 이는 분양성과 분양가격 상승으로 나타나게 됩니다.
금리부문, 비용
사업기간 단축은 곧바로 비용절감으로 연결됩니다. 또한 의결/정기총회 통합개최 등으로 임시총회를 줄이면 각종 운영비용이 절감됩니다. 불가피한 절차를 통합하여 사업이 지름길로 가도록 하는 융복합관리는 공사부분 지출을 절감하지 않아도 사업비용을 절감하게 만듭니다.
공사비부문
가장 대표적인 지출 항목이기 때문에 금액이 크고 절감효과도 많습니다. 다만, 공사 품질에 악영향을 주면 안 되기 때문에 직접 공사 비용보다 간접비용을 줄이도록 해야 합니다.
기타 부문
문화재 인접구역, 학교/군부대 인접구역, 도시인프라와 연결성 등은 도시계획과 건축계획 분야에서 많은 차이를 만들게 됩니다. 부지형태의 정형성, 부지의 경사도 등은 외부공간의 합리적 활용을 어렵게 할 수 있습니다. 수많은 사업성 요소를 발굴하여 최적의 대안을 시행하도록 해야 합니다.

PM - 리스크 관리

리스크 관리-위기를 기회로 만들 수도 있습니다.

사업은 불확실성(리스크)의 연속입니다. 리스크란 변동성을 말하는 것이고 사업을 추진해보면 모든 요소가 항상 변동 된다는 것을 압니다. 그러나 잘만 관리하면 위기를 기회로 만들 수도 있습니다.

리스크 관리

사업성 측면에서의 PM 의 장점

  • 예측 관리

    리스크 관리의 기본 포인트는 예측하는 것입니다. 홀로 낯선 외국을 여행할 때 발생 가능한 위험을 예측하여 준비하듯이 다가올 수 있는 사업의 변동성을 미리미리 예측하는 것이 가장 중요합니다.

  • 리스크관리 시스템

    전문가는 예측하는 시스템을 가지고 있습니다. 행위주체별, 사업단계별, 특별이벤트별 등 다양한 분석을 갖고, 훨씬 앞선 시점에 해당 사업에서 발생할 위험의 가능성과 영향 정도를 파악합니다.

    - 회피 우회 :
    다가올 위험 요소를 파악한다면 회피하거나 우회할 수가 있습니다. 위험 자체가 다가오기 전에 다른 길로 우회하거나 가까이 다가온 위험이라도 영향없이 지나갈 방법을 찾을 수 있습니다.
    - 분산 감소 :
    피해갈 수 없는 위험이나 돌발하는 위험은 여럿이 뭉쳐 위험을 분산시킬 수 있으며, 또한 맞닥뜨리는 방법과 받아들이는 상황에 따라 영향의 정도를 감소시킬 수도 있습니다.
    - 전가 배분 :
    마주해야 할 위험이라면 손해보험에 들어 피해를 전가시키거나 여러 곳으로 배분시킬 수 있습 니다. 다가오는 리스크를 집행부 혼자서 감당하기보다는 조합원과 협력사 전체가 함께 대응하는 방법을 찾을 수 있습니다.
    - 보유 흡수 :
    피할 수 없는 리스크와 그대로 맞이해도 별 피해가 없는 리스크는 보유하고 흡수해야 합니다. 다만, 보유/흡수하는 경우 이로 인해 제2차적인 리스크가 발생하지 않아야 합니다.
  • 리스크 예측과 분석을 통해-기회로 활용

    리스크는 위험 요소도 있지만, 이를 적절히 활용하면 사업의 에너지를 얻을 수도 있습니다. 가령 조합원의 분쟁을 잘 해결하면 이후에는 조합원이 더 잘 협력할 수 있는 분위기를 만들 수 있는 것입니다. 리스크 충격 에너지를 사업의 에너지로 변환시키는 창의적인 기법과 노력이 필요합니다.

PM - 기간/원가 절감

정비사업에서 기간 단축은 곧바로 이익의 증대로 이어집니다.



  • 정비사업의 목적은 수익 성공 정비사업의 목적은 수익 성공

    법적인 한계와 행정의 재량권을 융합하여 최상급 수익성을 확보하는 것 이 PM의 업무입니다.

  • 만족을 위해 수익성공을 위한 필요 요소는 기간과 원가의 절감

    불필요하게 반복되는 절차와 여유시간을 줄임으로써 운영비와 대출금 이자발생을 최소화하여 사업 수익성을 향상하도록 합니다.

정비사업에서 기간 지연이나 기간 단축은 곧바로 대출이자/운영비 절감과 선입주 이익으로 이어집니다. 따라서 사업기간을 관리하는 것은 원가관리와 직결되는 요소가 됩니다. 단계별 관리를 통한 기간/원가절감이 기간 관리의 목표입니다.

기간관리의 단계

  • 첫째 - 절차관리

    절차관리가 기본

    도정법에 따라 기본절차가 진행되지만, 조합의 조건에 따라 유연하게 조절하지 않으면 기간도 길어지고 불필요한 과정을 반복하게 됩니다.

  • 둘째 - 정확성관리

    정확성 관리

    법적으로 하나의 절차처럼 보이지만, 이를 추진해보면 수많은 사항들을 정확하게 준비해야 하고 그것들조차 여러 법령에 저촉되지 않는 합법적 범위에서 정확하게 진행해야 합니다.

  • 셋째 - 중첩관리

    중첩으로 효율성을 높힘

    조합이 진행하는 여러 업무는 동시에 진행할 수 있는 것과 순차적으로 진행해야 하는 것이 있습니다. 이 업무를 잘 분석하고 준비하면 중첩의 효과를 높일 수 있고, 사업의 속도를 높일 수 있습니다.

  • 넷째 - 리스크관리

    리스크 관리를 잘 해야 함

    위험 리스크가 돌출하면 이는 곧 사업속도의 지연으로 나타나기 쉽습니다. 따라서 리스크를 미리미리 예측하고 대비하는 것이 사업속도 유지에서 아주 중요한 부분이 됩니다.

  • 다섯째 - 희생의 방지

    과다지출/희생의 방지

    정비사업은 기본적으로 최대의 이익을 목 적으로 하되, 모두의 행복을 포괄하는 방향 으로 추진되어야 합니다. 따라서 기간을 단축 하되 이익 감소나 행복의 희생이 발생하지 않도록 해야 합니다.

  • 여섯째 - 품질저하방지

    관리 품질저하를 방지

    시간에 몰려 돌관작업을 추진하면 필히 뒤탈이 나고 생각하지 못한 갈등을 겪게 됩니다. 따라서 기간 관리가 무리한 단축으로 연결되지 않도록 뒤탈까지 감안한 충분한 업무 여지를 확보해야 합니다.

  • 일곱째 - 사전포석

    사전포석을 준비

    준비가 부족한 상태에서는 예측하지 못한 변수들이 발생하고 돌출변수를 처리하다 보면 기간을 예상한 계획대로 맞춘다는 것은 난관이 되기 쉽습니다.

  • 여덟째 - 협력관리

    협력관리를 잘 해야 함

    조합원과 협력이나 용역사와 협력이 안 된다면 기간 관리 자체가 불가능합다. 따라서 집행부 내부 및 조합원, 협력사 등과 긴밀한 협력구조를 마련하는 것이 기간 관리의 바탕이 됩니다.

  • 아홉째 - 불만관리

    불만관리가 중요

    많은 조합원이 모두 만족할 수는 없지만, 특별하거나 강한 불만이 발생하지 않도록 관리해야 합니다. 강한 불만은 내분을 넘어 고소/고발로 이어지고 추진력을 멈추게 하는 최대 리스크라고 할 수 있습니다.

PM을 통한 사업성 향상

PM의 또다른 중요 목표는 사업 진행품질의 향상입니다. 결과물의 품질은 물론이고, 관리운영에서 품질 수준이 높아야 합니다.



PM - 품질향상

품질향상 목표

정비사업의 최종 만족은 결과물인 좋은 건물과 품격있는 주거환경을 만드는 것입니다. 기술에서 전문성이 부족하면 초기 설계도면에서 품질과 환경을 잡을 수 없습니다. 건인의 기술진은 품질관리를 통해 두가지 만족을 달성하도록 도와드립니다.

정비사업의 품질 상승 핵심 요소

  • 도시 품질 도시 품질

    거주자로서는 삶의 품질을 높이는 사업이며 조 합원에게는 이익으로 만족의 품질을 높이려는 사업입니다. 이러한 목표 품질을 달성하지 못한다면 도시정비사업은 많은 의미를 상실하게 됩니다.

  • 거주품질 거주품질

    건축물에서 비물질인 공간감과 심미적 품질에서 만족스런 결과물을 만드는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 거주품질을 높이기 위해서는 물질적 목표와 비물질적 목표를 동시에 달성해야 합니다.

  • 만족품질 만족품질

    품질관리의 가장 높은 목표는 출자자인 개별 조합원들이 사업을 통해 만족의 품질을 높이는 것입니다. 금전적 이익을 바탕으로 하지만, 진행과정의 불안감, 불만, 분쟁 등은 정비사업에서 흔하게 생기며, 개인들의 만족 품질을 저하시키는 주요인입니다.

품질 향상을 위한 조합의 관리 포인트

  • 업무의 품질 향상 업무의 품질 향상

    조합의 업무 품질은 준비와 실행에서 나타납니다. 준비가 부족하면 가장 적합한 실행 시기를 놓치거나 함축적인 업무로 처리되지 못합니다. 자주 중요한 업무 내용을 놓치게 된다면 조합원의 신뢰가 떨어지고 뒤따라서 여러 문제들이 발생되기 시작합니다.

  • 여러 협력사의 도움 여러 협력사의 도움

    정비사업의 결과물인 완성 건축물은 수많은 협력사들의 전문적인 기술들을 융복합하여 만들어 가게 됩니다. 사업에서 결과물의 품질을 높이기 위해서는 수많은 전문 회사들과 용역계약을 체결하게 되며 이들의 용역 수행을 제대로 관리할 능력이 필요합니다.

  • 운영 품질관리 향상 운영 품질관리 향상

    운영의 품질은 관련자의 편안함과 신뢰도에서 나타납니다. 사업이 여러 가지로 어렵게 추진된다면 관련된 사람들 모두가 서로 피곤해집니다. 사업을 하는 목적은 최대한의 행복을 찾아가는 것이기에 어렵사리 조합해산까지 갔더라도 많은 사람들이 피곤해 하는 사업이 되었다면 운영의 품질이 아주 낮은 것입니다.

품질 관리 요소

개별 요소로 분할관리 필요
품질과 관련된 요소의 분석이 없다면 일부 품질이 우수해도 전체적인 품질을 높이기는 어렵습니다. 따라서 영향이 많은 요소부터 순차적으로 우선 관리하는 전략적인 분할 관리가 되어야 합니다.
개별 목표 관리 필요
개별 요소에 대한 목표품질을 정하고 최소 달성치와 최대 투자 범위를 설정해 두어야 합니다. 개별 목표에 따라 체크리스트가 작성되고 달성치를 평가할 수 있는 도구를 준비해야 합니다.
개별 과정 관리 필요
최종의 검수에서 목표에 미달하면 이를 수정/보완하는 데 많은 노력과 비용이 낭비됩니다. 따라서 품질 목표로 가는 중간의 과정을 잘 관리하지 않는다면 최종 품질관리에서 실패하기 쉽습니다.
다양한 변동폭 수용
다수의 선택이 최선일 수는 없습니다. 때때로 특별한 개인적인 조건과 요구사항을 수용하는 여유를 가질 때 개인적인 만족의 품질은 높아질 수 있기 때문에, 관리자는 포용의 폭을 관리를 해야 합니다.
유동적 관리 필요
정비사업은 보통 10년 이상 진행되는데, 사업의 중간과 말기에 기술의 발전과 사회적 요구의 변화 등을 반영하는 목표 수정이 필요합니다. 따라서 처음부터 품질목표를 유동적으로 관리하도록 준비해야 합니다.