이주관리 업무 범죄예방 업무 수용재결 업무

이주관리 업무의 목적

이주단계부터 막대한 사업비가 투입되며,
매월 수 억~수십 억 원의 이자가 발생합니다.
이주부터 착공까지 일정이 지체된다면, 그 시간에 따라 발생한 막대한 이자 손실은 고스란히 조합원들의 손실로 돌아갑니다.
착공까지의 시간을 줄이면 수익증대에 직접적인 향상을 가져다 줍니다. 건인도시개발의 이주관리 업무는 이주~착공 기간을 최소한으로 만드는 데 그 목적이 있습니다.

이주관리 업무내용

사업시행인가(건축허가) 이전의 실태조사부터 → 신속한 이주/착공을 위한 이주업무 수행
이주계획 수립
- 사업시행인가 전에 실거주자/세입자 실태조사
- 세입자 주거이전비 및 임대아파트 신청접수
- 관리처분고시 후 철저한 거주실태 재조사 실시
- 신속한 이주/명도를 위한 현장맞춤식 매뉴얼 수립
- 변호사/법무사/금융사/신탁사와 업무연계 통합
이주지원 업무
- 주민이주 안내문 고시 및 개별발송
- 세대별 이주계획 일정 및 민원사항 조사
- 이주일정 미결정자 및 문제우려세대 관리
- 이주기간 동안 단지 내 [이주지원센터] 설치/운영
- 이주전문팀 운영, 일일 이주현황표 작성
- 필요시 인근지역 부동산 연결,
이사 갈 집 조사/소개 - 이주서류/이주비대출/신탁서류/공과금완납/ 공가 확인/열쇠인수
이주계획 수립
- 빈집 철거전 관리 및 범죄예방대책 시행
- 잔여 미이주 세대 안전관리 및 이주 촉진
- 명도소송 및 이전금지가처분 신청 등 지원
- 자발적 이주지원 및 판결에 의한 이주지원
- 폐가구 폐가전 등 대형 쓰레기 처리지원
- 철거 전까지 단지 내 안전환경 유지지원

이주 이전 준비업무

사업시행인가(건축허가) 이전 단계부터 사업시행계획을 수립하기 위한 기초조사와 분양단계의 본조사,
이주 직전 단계의 최종조사까지의 충분하고 철저한 현장 파악이 신속한 이주관리에 필수입니다.
사업시행계획
수립 단계
사업시행계획서 첨부서류 세입자 현황조사
비주거용 상가/부대시설 임차인 현황조사
임차인의 재임대 현황 / 점유자 현황조사
사업시행인가서류
접수 및 인가 고시
조합원
분양신청 단계
분양기간 미신청자 현황조사
현금청산자 / 분양권 미보유자 현황조사
조합원 분양 완료
관리처분계획
수립 단계
실거주자 / 세입자 2차 현황조사
보상금 대상자 / 문제성 점유자 현황조사
관리처분인가서류
접수 및 인가 고시

본격 이주 단계 업무

관리처분(분양계획) 인가고시 이후부터 본격적인 신속한 이주관리 업무가 진행됩니다.
1. 이주공고 / 개별통지
사업일정 / 이주일정
이주비 / 이사비 지급
이주/대출서류의 종류
세입자 사전 통보할 내용
2. 이사 갈 집 마련
세대 현황 / 가족사정
가용금액 / 대출한도
인근 또는 직장 근처
세입자 이사준비 통보
3. 이주신청서 제출
이주/대출서류 제출
이주비 / 이사비 신청
이주할 날짜 결정
접수기간 이내에 완료
4. 임대차계약서 제출
선순위 설정 등 물건조사
예정일자 확정일 신고
이주비지급 잔금신청서
임대차 계약서 사본 제출
5. 관리비/공과금 정산
아파트 관리비 완납
세금 / 공과금 완납
완납증명 또는 확인서
관리사무소 및 관련기관
6. 이삿짐 준비
전화/인터넷 이전 신청
자녀 전학 등 신청
이삿짐센터 일정계약
중요 이삿짐 준비
7. 세대 퇴거
이삿짐 운반 / 단전단수
공과금 영수증 사본 제출
열쇠 제출 / 퇴거완료신고
[이주지원센터]의 폐쇄
8. 이주비 수령 / 신탁
통장 1차/2차 입금 확인
인감도장 지참
1차입금 : 당일
2차입금 : ~7일 후
9. 전입 신고
새집 주민센터 전입신고
의료보험 / 차량등록 변경
주민증 / 면허증 변경
임대차계약 / 확정일자

범죄예방 업무의 목적

주민 이주가 시작되면, 단지 안에 많은 빈집이 발생하고,
대형 쓰레기가 넘쳐 범죄 환경으로 변합니다
이주 완료까지 범죄발생 환경이 방치되면, 미이주한 주민 생활 안전이 침해되며, 구역 인근주민 안전에도 악영항을 줍니다.
따라서 이주~철거까지 구역 내외의 범죄 가능성을 차단하고, 범죄나 위해에 대처하는 관리 업무가 필요하며,
철거 때까지 주민 안전을 확보하는 데 그 목적이 있습니다.

사업시행 단계 계획 업무

도정법 제52조제1항에 의거하여, 사업시행인가(건축허가) 단계에서 착공전 범죄예방계획을 수립하여야 하며,
국토부가 고시한 범죄예방 건축기준에 의거하여 신축 아파트의 범죄예방을 설계합니다.
도정법의
사업시행계획서
범죄예방 계획
도정법 제52조(사업시행계획서 작성) : 제1항5호 : 사업시행기간 동안의 구역내
가로등설치, CCTV설치 등 범죄예방 계획을 작성해야 한다.
사업시행인가 부속서류 작성
도정법의
시장/군수의
범죄예방 요청
도정법 제130조(정비구역의 범죄 예방)
: 제1항 : 시장·군수등은 사업시행인가 사실을 관할 경찰서장에게 통보하여야 한다.
: 제2항 : 시장·군수등은 정비구역 안전 등을 위하여 다음을 관할 경찰청장
또는 경찰서장에게 요청할 수 있다.
1. 순찰 강화
2. 순찰초소의 설치 등 범죄 예방 시설의 설치 및 관리
주민 이주 시점부터
사업구역 범죄안전 업무
국토부 고시
(2019.7.31)

범죄예방
건축기준
주요 내용
출입구의 영역성을 명확히, 자연적 감시, 연속적 조명
담장의 사각지대, 고립지대 방지, 투시형으로 자연감시
조경수 울타리는 1~1.5m 밀생수종 식재
부대/복리시설은 통행과 접근이 용이하도록
놀이터는 통행량이 많은 곳, 각 세대에서 조망되는 곳
경비실은 감시시각 확보, 고립지역이 조망되는 곳
공용공간에 무인택배함 설치 권장
주차장 내부의 사각지대 방지 및 CCTV설치
차로/통로/출입구 벽에 25m간격 비상벨과 명확한 인지성
여성전용 주차구획을 출입구 인접지역에 설치
조경식재가 세대 침입에 이용되지 않도록 설치
주동 출입구는 접근통제가 되도록 계획
출입구는 주변보다 밝은 조명으로 식별성 확보
출입구에 CCTV 설치 및 반사경 등 설치권장
세대 현관문은 방어성능 확보와 잠금장치 설치
계단실에 자연적 감시용 창문설치 및 CCTV 설치
외벽 수직배관이 침입에 이용되지 않는 구조로
건물 뒷면 등에는 적정한 조명과 관찰용 반사경 등 설치
각종 검침기기는 세대 외부에 설치하거나 자동검침
창문의 방범시설은 화재 시 피난용이 개폐 구조로 설치
범죄예방환경설계 인증
(CPTED: Crime Prevention)
디자인 인증
시설 인증
시설관리 인증

범죄예방 우수건물 인증제

이주/철거 단계 범죄예방 업무

이주안내문 공고 이후부터 철거 시까지 체계적인 범죄예방 관리업무가 진행됩니다.
1. 우범 환경 파악
우범 사각지대 파악
야간 주민 주요 이동로
은신/고립 가능 공간/시설
기존 방범시설 연계성
2. 안전 환경 조성
최대한 시각적 개방성 확보
자연적 감시를 최대 활용
취약지 임시 가로등 추가
취약구역 CCTV 24시간 감시
3. 취약시간 순찰
취약 구역에 경비실 설치
경비실 관찰 범위 확장
야간/취약시간 집중 순찰
담당 경찰과 교차 순찰
4. 불량/우범자 차단
우범 시설 출입구 차단
단지 내 우범자 출입차단
청소년/홈리스 은신 차단
빈집 완전봉쇄 현관차단
5. 범죄발생 대처
CCTV 상시감시 녹화
경비원 직접 출동 제압
112 긴급 협조 시스템
취약지역 비상벨/사이렌
6. 지역담당 경찰협조
담당 파출소와 핫라인
112순찰과 교차점검 순찰
비상벨 경찰에 자동 통지
기존 방범CCTV와 연계감시

수용재결 지원업무의 목적

재개발 정비사업에서 조합에 동의하지 않거나 분양을 신청하지 않은 사람의 재산이
매수 되지 않는 경우에는 도정법과 토지보상법에 의하여 수용을 합니다.
이 경우 일정 기간 매수 협의를 진행해야 하고 협의로 매수가 안 될 경우 지방수용위원회에 수용의 재결을 신청하여 결정을 받습니다.
수용재결 업무는 조합이 직접 할 수 있지만, 철저한 준비, 절차관리와 합리적 가격 재결 등을 위해서는 전문적이고 경험이 풍부한 지원관리가 필요합니다.
누락 보완으로 재결이 지체되면 명도소송이 불가능해 착공이 지연되고, 관계인 피공탁자를 누락하면 피해금을 물어주는 경우도 발생합니다.
재결에 충분히 대비하지 못하면, 악덕 감정평가자와 보상자가 결탁하여 터무니없는 감정가를 산출해 사업을 방해하기도 합니다.

수용재결 업무절차

철저한 조사와 신속한 업무처리로 조합의 성공적인 사업추진을 지원합니다.
1. 수용할 권리명세
미동의자 자산, 필요 자산
지적/상태 및 권리 현황 파악
2. 토지/물건 조서
토지보상법 시행령 기준
사업시행인가 부속서류
3. 사업시행인가 고시
시행자 수용/사용 권리 취득
본격적 매수/수용 절차 진입
4. 수용계획 공고
전국 일간신문에 공고
보상시기/방법/절차 등
5. 협의대상 권리평가
해당 권리 감정평가 실시
합리적인 보상가격 도출
6. 권리자 서면통지
권리 관계인에게 통지
관할 구청장에게 통지
7. 보상/매수 협의
1차, 2차, 3차 협의 진행
매수 합의자 자산 매입
8. 협의 경위서 작성
협의매수 불응/불가자
협의 불가 사유서 작성
9. 재결 신청서 작성
토지보상법 시행령 제6조
및 동 시행령 제6조의2 서류
10. 재결 신청서 접수
수용 위원회 내용 검토
14일간 일반인에게 열람
11. 수용위원회 심리
내용 조사 및 재결심리
소유자/관계인 진술
12. 화해의 권고
소위원회에 관계인 참석
화해 성립시 화해서류 서명
13. 위원회 재감정
위원회 선정 검정평가사
위원회의 적정가격 산출
14. 위원회 재결
심리 시작부터 14일간 심리
재결 – (결정)주문, 재결일
15. 재결서정본 송달
사업시행자에게 송달
보상(수용)대상자에게 송달
16. 보상금 지급
재결된 사용일까지 지급
토지/권리의 등기이전 절차
17. 보상금 공탁
보상금 거부/수령불가 시
사업시행 재개/연속추진
18. 재결 이의신청
중앙 수용위원회에 신청
재결서 받은 후 30일 이내

수용재결 지원업무

매수(수용) 자산의 파악부터 수용위원회의 재결과 지급/공탁 시점까지 지원합니다.
도시 및
주거환경정비법
관련 내용
수용대상 자산 조사 (도정법 시행규칙 제10조2항) – 사업시행계획서에 포함할 권리명세서
토지/물건/권리의 취득(도정법 제63조) – 재개발은 사업시행을 위하여 소유권 등 강제취득가능
토지보상법 준용(도정법 제65조) - 사업시행인가 고시 때부터 수용할 수 있는 권한 발생
손실보상 기준(도정법 시행령 제54조) - 공람공고일 거주 보상조건, 4개월 기준 영업손실 보상
손실보상 협의(도정법 제73조) - 관리처분고시부터 90일 이내(분양신청완료일 이후) 보상협의
재결신청 기한(도정법 제73조2항) - 협의기간 만료일부터 60일 이내에 재결을 신청해야 함
신청지연 이자지급(도정법 제73조3항) – 재결신청을 지연했을 때 연15% 이내의 이자지급 의무
구청에 보고의무(서울조례 제68조) – 재결결과, 명도소송결과 등을 구청장에게 곧바로 보고
사업자료 구청인계(서울조례 제88조) – 손실보상 및 수용관계 서류를 사업완료 후 구청에 인계
공익사업 토지취득
보상법 관련 내용
토지조서/물건조서(토지보상법 제14조/령7조) – 사업 인정 전에 조서작성과 관계인 서명/날인
수용계획 공고(토지보상법 제15조/령4조) – 보상(수용)계획 일간신문 공고 및 소유자에게 통지
매수 협의(토지보상법 제16~26조/령8조) – 동법 시행령의 30일 매수 협의 절차를 거쳐야 함
재결 신청(토지보상법 제28조/령12조) – 인정고시일부터 1년 이내에 위원회에 재결 신청해야
화해 권고(토지보상법 제33조/령17조) – 소위원회에서 관계인들에게 화해를 권고할 수 있음
재결 기간(토지보상법 제35조) – 열람종료 후 위원회의 심리 시작날부터 14일 이내에 재결 원칙
지급/공탁(토지보상법 제40조) – 수용 개시일(재결된 사용날짜)까지 지급/공탁해야 함
토지등의 이전(토지보상법 제43조) – 소유자 등은 수용 개시일까지 토지등을 등기이전